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胡景晖:买得起就买 买不起就等!“买涨不买跌”的买房观变了!

乐居二手房 2020年01月10日 17:28

  2019楼市已尘埃落定,主角、主力、主旋律,北京二手楼市新交易新在哪?新面貌、新号角、新未来,北京房产新经纪新在哪?近期,乐居二手房推出【二手“楼势”大咖谈】专题活动。他们是引领、推动、改变这个行业的地产经纪界的引路人,更是这个行业人居文明的缔造者,回顾2019,展望2020,一起来看看景晖智库首席经济学家胡景晖怎么说?

景晖智库首席经济学家胡景晖景晖智库首席经济学家胡景晖

  买得起就买 买不起就等!

  新浪乐居二手房:请胡总简述下2019年北京二手楼市行情?

  胡景晖:量缩价降,从2018年的15.6万套降到了2019年的14.5万套,交易量下降,价格实际来讲稳中有降。

  先扬后抑,3、4月小阳春过后交易量萎缩,没有延续下去。

  观望,2019年销售14.5万套交易量是偏低的,现在北京在政策的限制下,交易量在15-20万套之间应该是正常范围,16万套、17万套应该很正常。相当一部分购房人在观望,等房价在买得起的区间,以前“买涨不买跌”这是个错误概念,他在“房子是用来炒的”时候是这个逻辑,目前逻辑是买得起就买,买不起就等,等价格回落到买得起的时候再买。

  新浪乐居二手房:一年600多次楼市调控,您认为“政策在打什么牌”?

  胡景晖:政策是要进一步落实“只住不炒”,希望房价能够平稳,在这个大前提下,政策也在不断细化、完善。首先就是“因城施策,一城一策”,政策在不同的地方有差异性;第二就是动态及时,市场一出现异常苗头,比如房价调高,政策就能及时反映,规范市场。

  那么核心来讲我觉得,政策的牌很简单,就是通过限购也好,收紧资金也好,严格市场管理也好,核心还是要房价平稳,给未来以房产税为代表的长效机制的出台,赢得时间。

  “让店长成为店东”趋势将更加明显

  新浪乐居二手房:从规模、客户、交易等方面,请胡总谈谈2019房产经纪行业的具体变化?

  胡景晖:一方面,加盟、平台化,基于鼓励更多年轻人创业的机制在形成,实现创业梦想,所谓平台(流量、saas等)归根结底,其实加盟本身就是一个平台,让店长成为店东,这样的趋势更加明显。

  第二方面,房地产经纪行业出现了反垄断的浪潮,由于贝壳为代表的贝系,通过各种手段谋求行业垄断,事实上,行业的声音更倾向于百花齐放,更希望更多不同特色的企业促进行业的发展,反垄断的声音、反不正当竞争的声音越来越强烈。

  第三方面,一些区域性的头部公司开始形成了联卖的机制,开始共享房源,通过合作来成交,这是一个进步。在这里边,我们还不能完全照抄美国MLS,还有很多、很长的路要走。但是行业、很多企业已经意识到合作能够使得大家的效率得到提升,彼此之间的合作和共同利益大于原来的这种竞争关系。我觉得这种联卖合作的氛围正在形成,这也是一个很大的变化。

  房产税出台 二手房交易量还可以翻两番

  新浪乐居二手房:当市场从增量到存量,从上行到平行甚至到下行,行业危机是否加剧?

  胡景晖:市场从增量到存量,这是一个正常的规律,我们经过20年突飞猛进的开发,实际上从任何一个发达国家成熟的市场经验来看,这是一个必然的过程,如美国一样80%的交易是二手房交易,我国也逐渐进入成熟市场阶段。这是一个必有的过程,算不上什么危机,这是一个规律。

  上行到下行,过往几年2016、2017年房价的快速上涨,其实已经透支了房价上涨的空间。为了平抑房价,政府出台了一系列严厉的措施,造成交易量的萎缩。实际上,在某种意义上是在还历史的旧账,应该说这种下行是阶段性的。未来,我觉得市场会逐步恢复到一个正常的交易量,就是北京一年15到20万套。

  现在二手房市场每年大概在1.5%左右的换手率,未来真正房产税出台之后,持有环节从零税到高税,交易环节减税,势必会促进交易量。如果房产税出台,北京等很多城市的二手房交易量还可以翻两番,所以我们对行业前景还是乐观的。

  新浪乐居二手房:很多人都说北京二手房市场2019年下半年以来表现平稳,这种市场的“稳”在您看来是机遇还是挑战?

  胡景晖:我觉得这应该是一个机遇啊,在这个过程中,市场交易量平稳之后,企业才可以静下心来,有更多的时间、精力和资源去修炼内功,提升管理水平,加强服务,加强整个后台,包括流量、技术、应用水平。

  我觉得这是一个好事情,能够让市场在一个喘息的过程中,让大家更多地思考我们行业的本质是什么,怎么服务好我们的客户,企业怎么服务好经纪人,我们的管理效能怎么进一步提升。

  经纪人会逐步向家庭理财师的方形过渡

  新浪乐居二手房:危机之下,头部企业正面交锋都有哪些动作,如何评价这些动作?

  胡景晖:对于经纪公司,现在头部企业最重要的一点,我觉得应该是对经纪人的特别是对于优秀的经纪人的这种争夺,大家都希望能够以更好的绩效、薪酬、培训、作业工具来吸引优秀的经纪人加盟。这是一个好事情,从发达国家经验来看,这个行业最终是要转向对优秀经纪人的争夺。但是在这个过程中,最基本的商业道德伦理还是要遵守的,不能恶意的挖角,肆无忌惮的去掏空别人的公司的核心竞争力,我觉得这个做法是应该受到谴责的。

  新浪乐居二手房:行业在变革,最好的模式是什么?如何看待行业垄断?对于破局巨头垄断下的地产经纪,您有什么建议?

  胡景晖:行业的变革最好的模式,第一是共享,共享基础设施,比如楼盘库等,在这个基础上,我希望行业本身是百家齐放的,充分自由竞争,在竞争中促使行业水平不断提高,保持各自的特色服务和管理。目前贝壳谋求的行业垄断,最终对行业是一种破坏,让消费者丧失选择权,让行业丧失竞争和进步的动力,最终还可能导致超额定价,价格上升,行业主管部门,住建、市场监管部门等都应该介入这件事情。

  新浪乐居二手房:万物智联,为何众多房产经纪企业探索社区运营模式?如何寻新求变?

  胡景晖:物业公司、社区服务企业、经纪公司都很关心社区运营,重要的就是,第一、有效的与业主、住户建立有粘性、有频次的互动;

  第二、这么多科技手段,包括人脸识别、大数据、虚拟现实,怎们能够在实际作业场景中应用;

  第三、提升客户体验,在客户需要的时候提供专业服务,不需要的时候不去骚扰他们,当然提供更多便利性和增值服务会更好,所以整体应该从客户的需求角度出发。

  新浪乐居二手房:品质经纪、新经纪的核心价值是什么?

  胡景晖:品质经纪核心是服务,我们的服务怎么能够让交易更安全和高效,我们的服务怎么能够体现出专业价值,能让客户买到心仪的房子和背后想要的生活,怎么能够让经纪人在职业素养上有所提升。

  新经纪的核心是在服务的基础上,更看重新兴科技手段的应用。希望能够在新技术手段的运用下,能够提高销售量,提高作业效率,而不是简单的炫技。

  新浪乐居二手房:未来房产经纪发展路径如何?谁能造时势?谁能力挽狂澜?

  胡景晖:1、不管是加盟、合伙、员工内部持股,总而言之,原有的企业组织形态、绩效方式会发生改变,核心的一点就是发挥店长基层从业人员的积极性。

  2、业务会越来越多元化,除新房等还有很多可做的,包括商业地产等,经纪人会逐步从房产经纪人向家庭理财师的方形过渡。

  3、科技应用会给行业带来变化,而这个变化一定是要得到数据印证的,交易效率提升,客户服务体验提升,成本下降,经纪人作业能力提升,效率提升,这些都是能在应用数据中体现的。未来可能不需要人海战术,经纪人成交数量增加、职业素养增加,从业年龄增加,客户满意度提升,整个交易效率有所提升,这才是行业的未来。而这个过程中我们提倡一个积极公开公平公正的竞争环境,市场的百花齐放、百家争鸣,在竞争中共同进步,应该成为这个行业的主流。

  明年交易量有可能提升到18万套

  新浪乐居二手房:对于2020年北京二手房市场的走势,胡总是怎么预判的?

  胡景晖:交易量应该是量增价稳,2019年14.5万套交易量偏低,即便严格调控,北京合理交易量在15到20万套,比我们正常的平均水平少了两三万套。明年交易量会有一定提升,有可能达到18万套。

  经过前期的价格回调,北京房价目前已经达到相当多的购房人能够承受的水平,明年整体的价格应该是平稳的。

  新浪乐居二手房:站在10年跨度看北京10年二手房市,是怎样的十年?

  胡景晖:过往十年是交易量大起大落,房价快速上涨的十年。过往十年,北京二手房的交易量经历过26.7万套,也有十万多套的水平。2018年之前房价经历了快速上涨,从2009年到2017年价格是翻了一番不止。

  新浪乐居二手房:穿透迷雾,奔向未来,2020您对广大新浪乐居网友的新年祝福是什么?

  胡景晖:新浪乐居作为一个提供房产资讯、房产交易信息、专业指导的网站和平台,希望2020年,从内容到专业指导性到各种新技术的应用,能有突飞猛进的发展,成为赋能广大从业人员,指导购房人交易,营造良好交易氛围的大平台。祝福新浪乐居2020年,只争朝夕,不负韶华,进步更大。

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