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2020年楼市该怎么调?多地纷纷动作 或现楼市“小阳春”

证券时报 2020年01月14日 08:56

  进入2020年,全国楼市调控的步伐依旧没有停止,只是有的城市选择放松,有的城市选择继续收紧。

  刺激楼市

  开发商也被“刺激”

  近日,四川省达州市人民政府官网发布《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》,对土地供应、商品房预售、物业收费等进行了规范。《措施》规定,凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房,按房屋产权证登记的建筑面积,由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予每平方米100元的补助。此外,全面推行货币化补偿安置。市中心城区征地拆迁原则上实行货币安置,建立货币化补偿安置动态调控机制。

  值得注意的是,达州此次楼市调控不仅仅刺激了购房者,还给开发商带来了“礼包”。《措施》明确,统一中心城区供地市场。即统一中心城区土地收储,统一制定土地出让计划,统一审批土地出让方案,统一土地出让节奏和时序,统一实施经营性用地出让,按照房地产市场情况合理确定土地出让底价。支持有实力、有品牌的大企业参与土地市场竞买。

  《措施》还降低商品房预售监管资金留存额度,首次使用商品房预售监管资金至项目竣工备案期间,若开发企业信用等级为优秀,2年内无举报投诉,可按已办理预售的总建筑面积为基数,10万平方米(含)以下按每平方米200元、10万平方米以上按每平方米100元留存预售监管资金。《措施》还放宽商品房预售许可办理条件,开发楼盘规划设计10层以下的,修建至2层;规划设计10层以上的,修建至5层,即可办理房屋预售许可。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,达州市出台的楼市调控调整措施导向很明显,带有很强的刺激楼市交易、降低开发成本和稳定市场的导向。除了重启购房补助,此次政策不完全是为了刺激购房需求,对于开发商也发放了很多福利:放宽商品房预售许可办理条件,客观上能够促进房企加快资金回笼;降低相关税费成本,包括减少预售资金的留存额度、城市配套建设费延迟缴纳、停车位土地出让金分期缴纳等,有助于降低相关资金成本和行政成本,让开发商可以获得更好的营商环境。

  “双向调控”并存

  说起楼市调控,绝对是2019年全国经济领域的一个热点词汇。

  易居房地产研究院发布的报告显示,2019年全年中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在48次左右,而2017年、2018年分别为9次、33次。中原地产数据中心数据显示,2019年全国房地产调控次数高达620次,刷新历史纪录,2018年全年仅450次。

  2020年伊始,全国房地产调控暗流涌动。武汉、唐山、东莞、四川富顺等地纷纷调整楼市政策。其中,既有税费优惠、财政补贴、人才新政等刺激性措施,又有销售监管、房屋限售等打压和规范性手段。

  其中,四川省富顺县的楼市新政,被认为打响了2020年全国楼市松绑的“第一枪”。按照富顺县住房和城乡建设局发布的《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》,对在2020年1月1日至2020年6月30日期间,在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民,给予一次性每平方米200元的财政补贴。

  与此同时,收紧的楼市政策也在推出。比如武汉发布征求意见稿,拟推出七项措施规范预售政策;近期房价上涨较快的唐山,提出购房人购买新建商品住房,自网签之日起42个月内不得上市交易。此外,为盘活存量闲置商业和办公用房,规范既有商业和办公用房改建租赁住房,切实增加住房租赁市场有效供给,深圳市住房建设局组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿),符合规定的商业办公用房可“商改租”。

  实际上,梳理地方政府2019年出台的海量政策发现,楼市的“双向调控”基调已经奠定,调控政策并不会采取“一刀切”手段,因城施策依然是调控政策的前置性条件。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,2020年各地在推进房地产调控时的压力会比较大。既要稳住房价、地价和市场预期,还不能出现价格明显反弹,这需要一定的政策设计技巧。从货币政策和调控政策来看,2020年楼市走出“小阳春”的概率很大,但也不能对2020年的“小阳春”抱太高的期望值。毕竟,时过境迁,“房住不炒”的红线不能碰。政策一定会鼓励长期持有,打击短期炒作。

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