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疫情对楼市影响有限 社区服务和物业管理重要性凸显

经济日报 2020年02月07日 09:50

  疫情之下,各个行业都受到了不同程度的影响,楼市未来的走向备受关注。近日,中国指数研究院召开月度市场形势电话分享会透露,受本次疫情影响,在年初预判2020年全国商品房销售面积同比下降5.0%~6.5%的基础上,预计同比降幅继续下调2%左右。综合来看,考虑到房地产投资在稳经济中的重要作用,疫情对楼市的影响有限。

  中国指数研究院进一步表示,当前楼市已处在稳步调整通道,短期在新型肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等,房地产市场交易规模短期将出现回落,规模下行将更多地集中在今年上半年,特别是一季度,二季度会逐渐恢复。不同地区中,疫情较为严重的省市和三四线城市,短期房地产市场调整压力较大。而一二线和城市群强三四线城市,市场需求旺盛,短期置业需求或会延缓入市。

  疫情对房地产行业的影响有哪些?

  回顾2003年的SARS事件,无论是开发投资额、房屋新开工、商品房销售面积和价格,均受到了一定冲击。后续伴随疫情得到控制,市场逐步恢复正常。

  从调控政策来看,当前在疫情的冲击下,房地产政策存优化空间,但彻底转向的可能性较小。与此同时,在地方政府财政压力加大和企业销售承压的背景下,土地供给节奏将会加大,融资政策亦会有所改善。综合来看,尽管事件对房地产板块心理层面影响偏负面,但实际销售、价格和投资等方面的影响还有待观察。若疫情能够有序控制,参考SARS前后历史经验,真实冲击或较为短暂。

  此次疫情发生在1-2月,考虑到季节性因素和春节假期影响,整体对全年市场的边际影响作用相对较小,地产置业需求尚存,但会有所延后。除此之外,现阶段,社区服务和物业管理越来越会影响企业的品牌,也会成为未来行业发展的重要方向。

  行业政策以及疫情后续金融政策将如何变化?

  “因城施策”仍将是行业调控主基调,本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整,但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。为保障经济发展活力,货币金融环境将相对宽松,此外,在疫情之下,在税收、社保等方面,财政政策也释放了积极信号。在金融、财政政策相对积极的背景下,房地产市场也会有一定程度的受益。疫情中发债面临一定机会,央行也发文提高审批效率,房企可积极关注,并采取相应行动把握融资机会。

  本轮疫情中,2019年底行业政策已经开始出现积极信号,2020年市场逐渐弱化的情况下,之前政策偏紧的城市将会微调政策以稳定楼市。流动性层面,随着当前行业销售开始逐步下行,叠加疫情爆发,今年企业层面流动性将面临挑战,而在防范风险的要求下,化解行业杠杆压力,保障行业资金面平稳的调控思路将会日趋清晰,行业融资政策有望迎来边际改善,且在疫情冲击下逆周期调节可能会加大力度。融资方面,政策面趋好,房企融资已有边际改善的现象,未来行业融资的调控政策会越发精细化,整体行业融资环境将更趋于平稳。

  疫情对后续商办市场的影响有哪些?

  从短期来看,商业零售短期内会受到较大影响,租金收益下降、空置率上升会给商业地产运营企业带来较大的压力,并影响2020年企业的收益。鉴于线下交易的萎缩和暂缓,商业运营的模式也在逐步发生改变,有望加速推动线上交易、智慧零售等非接触交易模式,同时社区商业、最后一公里到家服务也面临新的发展机遇。另外,抗疫情也会促使商业运营企业在商业地产大数据建设和基于数据层面的运用能力得到更大的提升。

  写字楼租赁市场虽然受到的影响小于商业零售,但企业对于写字楼的租赁需求在短期内更加谨慎,扩租和换租的需求会有所减少。开发商销售收益、租金收益都会有所下行,中小地产商可能短期内面临资金压力。但从长期来看,我们还是乐观预期随着疫情得到控制,疫情的影响会逐步消退,并迎来社会消费的爆发式增长,这对于商业地产开发企业和运营企业是机遇,当前仍应练好内功,在市场恢复时实现抢跑。

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