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应对疫情黑天鹅 地产行业唯有改变自己

每日经济新闻 2020年02月12日 09:46

  调控的灰犀牛尘埃未落,疫情的黑天鹅又横空出现,地产2020,注定是坎坷波折的一年。战疫过后,宏观环境、市场、行业将加速变化,企业也必然随之而变。

  政策应对冲风险而非叠加风险

  政策永远是用来与市场风险对冲的,而不会是叠加,要相信精英决策者们的智慧。

  整体而言财政政策与货币政策今年一定会比较宽松,也有可能会进一步减免些税收,但估计幅度不大,去年减税完之后,各地的财政都相当的吃紧,而且地方政府的债务杠杆还没降下去。

  地产政策整体会略为宽松,但不可能根本转变。有可能对地产限售、限购、限签、限贷会放松一些,但是限价和限制融资一定不要寄希望放开。有些地方会放开限价的,只能说就是放开,市场也买不到限价的水平了。

  唯一有机会的是各地政府为了卖地补贴家用,可能放开高端市场价格及限购条件,北京去年已经有了试点,让高端的靠市场,中端的给政策,低端的政府保障。这更符合市场规律,既不会影响社会住房保障,又能把高收入人群的改善消费拉动起来,为今年的GDP做些贡献。剔除高端住宅,用中位数去看房价,比用均价去看更合理。

 市场重复“后非典行情”可能性很小

  覆巢之下 焉有完卵,经济总量的回落,必然影响到各行各业,房地产也不会例外。有人说,2003年非典时,地产销售也不跌反涨,是不是今年也有这个可能,我觉得可能性很小,2003年与2020年,就如同少年摔跟斗与中年出车祸的区别,完全不可同日而语。

  2020年商品房销售总量很可能回落。2019年销售总量为15.9万亿,现在楼市全部速冻,线上销售都是空话,客户没有心情看,即使放开售楼处,客户也不敢来。按照乐观估计影响4-5个百分点,如果再延到3月份,可能就要影响到10个点左右。如果那样,2020年的销售总额很可能开始回落,也就意味着,2019年可能就是地产行业销售的峰值年。

  从供给角度看,新房供货大概会与2019年持平,虽然各地开工都会延迟一个多月,但各地预售条件有可能不会卡那么严。去年新增的投资量,会对冲今年一季度少供地或供了但来不及年底开出来的部分。

  从需求角度看,经济冲击会影响一部分购买力,但预计政策会适当放松,释放一些居民杠杆。此外,由于通胀预期,可能核心城市的投资需求会有一些抬头。

  从价格角度看,有回落压力,部分企业为了应对到期债务,可能不得不降价销售回笼现金。但区域会有差异,城市治理水平好的,特别是医疗资源好的城市,价格可能获得比较有力的支撑。

  从客户角度看,存在需求的结构性变化。非典之后,客户转型需求暴增,偏向低密度的板楼,同时投资抄底也大幅增加。此次疫情会使健康社区、家庭共享空间产品的投资需求,发生变化,同时需求会向优秀城市倾斜。

  行业顶点可能意味着拐点

  外在环境和市场的变化,会导致行业底层逻辑相应变化,增长规模、发展模式、内在逻辑等都会发生根本改变。

  规模增长之变:行业的规模有可能到达顶点,顶点可能意味着拐点,今后可能都很难超越这个总量。头部企业的规模增长也会相应放缓,部分中型企业有较高增速的可能性,会缩小与头部企业的差距,但小型企业规模高速增长的机会已经极小了。

  发展模式之变:高杠杆的土储驱动模式将被颠覆。土储变成双刃剑,在金融去杠杆叠加限价的情况下,靠堆土储不是弯道超车的发动机,而是套在脖子上的枷锁。行业进入稳速发展,大家都要确保油箱里的油能支撑到下一个加油站,而不是猛踩油门。

  抗疫也让我们明白,自身免疫系统才是健康根本,个子大不一定代表免疫力强。现在的行业“百强”其实是“百大”,未来不仅要规模,还要质量(利润)与效率(ROE),还要有安全边界——负债率的控制;此外,也考验存量资产经营能力,增量会减少,但存量在增,想长远发展,活得久一些,就绕不开存量的经营管理。

  房企必须妥善应对七重压力

  开发企业经营,开门七件事:投储供销存回利(投资、土储、供货、销售、库存、回款、利润),2020年也会发生变化。

  投资周期会滞后,总量会下降:以往一季度是一个投资小高峰,为的是补充当年度供货,赶在年内开盘。今年受疫情影响,政府推地会延迟,开发商也由于销售现金流断流,一季度会减少拿地。由于总销售额年度可能回调,加上金融机构去杠杆,预估拿地资金全年会比2019年略为下降。

  土储是把双刃剑,没有不行,太多了也不行:由于行业进入长周期,很多地方房价的增长不一定跑得赢金融机构的高息,土储就会成为包袱。合理的土储应该是两年到两年半之间,既满足发展的需求,有时间弹性补仓,又不至于消耗太多的财务成本。高土储的公司今年应该减少拿地,加快盘活土储周转,降低土储存量。

  供货包括产品结构和运营节奏两个方面:供什么样类型的产品、供多少、什么时间供,要深入对于客户判断、市场洞察和自身目标情况的综合分析。做得好,则如庖丁解牛一般,环环相扣、节奏流畅、一气呵成,不仅是个技术活,还可以是一个艺术活。

  销售永远是临门一脚,但常常是关键的一脚。销售年年压力都很大,今年会特别大。今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标,会更难更累,但销售创新的手段目前看并不多,也没有有效的方案对抗中介的垄断,哪怕今年政策对限购会放松,迫于资金和年度目标的压力,又有可能出现区域踩踏性的白刃战,在今年销售总量下滑的同时,行业的营销费率会比2019年更高。

  库存是房企的“癌症”,今年应是去库存年。现房库存和滞重库存,是消耗资金成本的癌症,会吃掉所有的利润。今年的疫情,导致房企既缺资金,又缺利润,库存必须要严控,可售库存总量上限最好不超过四个月的销售额。但如何做到不减价去库存,对房企是一个挑战。

  回款是企业的生命线。在去杠杆的金融环境下,今年的回款犹显重要,是现金流的根本来源,是内生型增长的发动机。没有回款的销售就是耍流氓。整个一季度,回款规模估计会同比下降40%左右,希望今年的限贷和按揭额度能有所宽松,否则有很多短债到期的企业将会很难过。

  利润是里子,是根本,规模是面子,其他是方式手段。开工的延迟,对竣工结转有影响,房企的结转利润也会影响较大,哪怕已经锁定的销售,没有交付,就无法体现利润。特别是上半年,能补回的时间短,半年报可能影响比全年要更大。新常态下,房企会更关注质量,核心净利润就能最好地体现一个企业为客户创造价值的质量,是客户用钞票投票的结果,最真实。今年行业关注利润排行榜一定会多过于规模排行榜。

  黑天鹅不可预测、灰犀牛不可避免,规律如此,谁也改变不了。改变不了世界,就改变自己,不断努力地进化迭代,去更好地适应这个世界。不论是奋斗、学习、提升还是创新,都是进化的方式,但无论何种进化,都要快速付诸行动,方能多一线生存的机会。

  但是,有危必有机也是规律,如果现在只看到危,而没有看到机,那就请记住——大家的日子都很困难时往往就是重大机遇。

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