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疫情下的楼市|房地产“花样”租售纠纷 如何懂法不入坑?

吴欣欣 新浪乐居 2020年03月20日 17:46

  新浪乐居二手房 吴欣欣 发自北京 2020年开年突如其来的疫情,使房产网络直播成为房产互联网营销的新风口,房产经纪人纷纷变身主播,上演一部储客卖房“年度大戏”。这部戏已在各大房企自有频道上演,专业的房产垂直媒体平台更是竞争激烈,人人自开账号开播。这股全民直播热浪不仅席卷了一线经纪人,而且不少房地产相关行业专家也参与其中,使互联网房产直播形成了初级、中级、高级直播的信息形态;使互联网房产直播有了层次感,涵盖各个阶层的受众群体,更生态健康化。

  新浪乐居二手房作为专业的房产垂直媒体平台,从2月中旬开始,进行了9场房产直播,涉及海外置业和通州、海淀、朝阳置业和购房知识、房产经纪公司抗疫复工10大关系等,参与主播有一线房产经纪人、房产法律行业专家、海外置业专家、房产行业专家、经济学家、房产经纪行业高层、CEO等。9次直播,包括后续推广总播放量达170+万。

  每年3月,315都是本月的热点,而今年的315热点却是房产纠纷。天眼查发布的315房产大数据显示,截止2019年底,我国共有超80家A股上市企业涉及房地产行业。不过,即便是已经上市的大房企,依旧存在着诸多法律诉讼纠纷。

  近期一场直播,新浪乐居特邀北京金诉律师事务所创始人律师,北京市朝阳区青年工作委员会副秘书长、北京市朝阳区律师协会房地产与建筑工程业务研究会委员,北京法学会不动产法研究会理事、新浪乐居特约法律专家—戴金花律师,做客新浪乐居直播间,为新浪乐居网友讲解《疫情下的房地产“花样”租售纠纷》(点击主播可回放直播视频)。

房地产“花样”租售纠纷

  疫情影响楼盘“延期交房”,开发商能以不可抗力主张免责吗?疫情对二手房交易有何影响?以疫情为由拒付房租是否违约?这场直播有案例有分析,吸引了10.2万人当“云陪审团”!

  这场直播的背后,有着怎样的故事?还有哪些房产法律问题为深入探讨?新浪乐居用这篇《新浪乐居主播说》系列文章,延续直播未尽的精彩。

  以下是访谈实录:

  新浪乐居二手房:您第一次做客新浪乐居直播间,您对新浪乐居直播有什么样的体验和评价吗?

  戴金花律师:第一次做客新浪乐居直播间,新浪乐居工作人员很耐心的多次指导并叮嘱我使用设备,感觉很好。直播时,网友很友好,很积极提问,总体感觉很好。

  新浪乐居二手房:疫情期间,有哪些房产法律纠纷是常见的呢?

  戴金花律师:疫情期间,比较常见的房产法律纠纷有:因疫情影响的合同履行纠纷,比如房屋买卖合同履行纠纷,租赁合同履行纠纷等,以合同纠纷为多见。

  新浪乐居二手房:线上直播买房现在很火,也有不少现场成交的单子,这样的线上买房,在房产法律方面,需要注意哪些地方?

  戴金花律师:线上购房需要注意的事项:

      1、对于开发商的宣传资料及沟通信息,务必采取截图等保存好。

  2、务必了解涉案楼盘的立项、规划、施工,预售等信息,了解开发商的相关资质及信用情况,也可以到建委等官网查询楼盘的电子档案,并将自己查询到的信息及开发商的宣传资料进行一一核对。

  3、尽可能多的跟周边业主了解在建楼盘的真实情况。

  4、务必先签购房合同后支付购房款。并且保留好签署购房协议及支付款项的相关证据。

  5、购房合同一定要认真细致的看,对于付款时间、交房、办证时间、违约条款等内容,都要一一核对,如有修改,一定要保留好修改的沟通记录。

  6.特别留意退房、退款条件,保障自己的合法权益

  新浪乐居二手房:疫情期间,小区物业在抗疫方面需要做哪些额外的工作?如果物业以此要求多缴物业费是否合理?

  戴金花律师:疫情期间,物业公司除了需要履行物业管理合同之外,还需要配合疫情防控部门的命令和决定,响应国家与政府的政策,向业主宣传疫情进展和防护知识,必要的时候,需要提供防疫物资供给和快递送上门等服务。跟平常时期来比,确实工作量会多些,物业公司需要承担的成本也会高些。是否能够多收取物业费的问题,首先需要看物业管理合同中是否有相关的约定,若是没有约定,一般情况下,需要经过跟业主委员会沟通协调,有些还需要经过建设、物价部门审核。若是没有约定,若直接向业主多收取物业费,目前没有法律依据。建议物业公司,若是符合政策扶持要求的,可以向相关部门申请补贴。

  新浪乐居二手房:根据直播间后台的评论,不少网友比较关注下面3个问题,由于直播时间的限制,您能不能再给我们详细的讲解下?

  1) 房子还在租赁期内,业主可以卖房吗?

  戴金花律师:房主可以在租赁期间卖房子,但是依据买卖不破租赁的原则,租赁合同不受影响,承租人仍然有权继续承租房屋,承租权具有对抗第3人的效力。

  2) 受疫情影响买卖手续不能进行,怎么处理?

  戴金花律师:首先需要明确疫情因素对买卖手续的影响大小,如果确因为疫情的原因导致无法继续办理,需要迟延履行,那么对于迟延履行造成的违约责任,可以依据不可抗力而免除。双方可以协商达成的迟延履行一致意见签署补充协议。

  3) 疫情下,租售能同权吗?

  戴金花律师:其实对于房屋的使用及小区通行的权利,不管是不是疫情期间,租和售都应当是同权的。不管是租还是售,在实现租售同权的同时,还需要遵守国家和政府的疫情防控命令和决定,配合防控管理制度的实施。

  新浪乐居二手房:如果让您给自己的直播打个分,您打几分?您觉得,您有哪些地方可以再改进一下呢?

  戴金花律师:如果满分是10分的话我给自己打8分。整体比较满意,细节方面,比如物料的准备,PPT展示、直播软件的操作熟练度等都可以做的更好。


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